违章建筑物整治与私有财产保护

　　前不久，在一次多人交流中，我听说，有些政府官员对拆除违章建筑物颇感兴趣，我对此不免担忧。为何会如此？

　　建房人出资建设房屋，便形成私有财产，应依法保护。可是，如果这个房屋的建设并未获得行政许可，或超越了行政许可的范畴，那就涉嫌构成违章建筑物，便面临被政府或司法机关强拆的风险。

　　而最近发生的一起强拆事件，较为特殊，也颇为诡异，其强拆的动机和目的涉嫌不可告人。

　　蔡家镇政府用江津区政府的行政决定和强拆公告实施强拆

　　2022年7月6日，重庆市江津区蔡家镇政府组织大量保安和其他人员，来到蔡家客运站附近，将蔡家镇康居街277-279号房屋严密封锁，爬上该房屋第5层， 在第5层墙体上张贴了一张江津区政府颁发的公告，将第5层房屋摧毁，留下一片废墟后离去。

　　该公告内容如下：

　　江津区人民政府关于强制拆除龚南明违法建筑的公告，江津府强拆公〔2020〕第74号，龚南明：你在江津区蔡家镇康居街277-279号的违法建筑，本人民政府已依法作出并送达了《重庆市江津区人民政府关于强制拆除龚南明违法建筑的决定》（江津府强拆决[2020]第72号）。现责令你自本公告送达之日起七日内自行拆除该违法建筑。逾期仍未拆除的，根据《重庆市城乡规划条例》第八十八条第三款、九十四条第二款的规定，本机关将责成蔡家镇人民政府组织强制拆除（回填）。强制拆除（回填）中所涉及你个人财物的清理、搬出、保管，由你个人自行负责。作出时间为，2020年12（看不清楚）月28日。

　　这是蔡家镇新开村三组（石码子社）村民龚南明、舒元容夫妇的家园，建于1999年。

　　政府征用村民土地和宅基地 规划其在场镇自建房

　　因渝东公路建设和小城镇开发，龚南明一家的土地和宅基地均被征用，他与蔡家镇政府相关部门达成自建房屋协议，在规划区内建设三个门面（二层以上为住房）的楼房。龚南明称，失去土地和宅基地后，他一家并未获得安置以及社保待遇等。

　　1999年1月，蔡家镇建管所、国土所共同与龚南明签订协议约定，因渝东公路蔡家段改道需拆迁龚南明的房屋，并占用龚南明的承包地和柴山（林权地），龚南明在搬迁过程中，无恰当地方建房，上述两部门同意龚南明在蔡家集镇规划区内建房，并在一年内给龚南明安排建房地点，占地面积120平方米，共三个商业门面；

　　上述两部门征用龚南明在茅石（尸）堡处剩余的承包地及柴山地（柑桔土处），其中，土115平方米，柴山135平方米，不给龚南明和其所在经济合作社任何经济补偿，龚南明也不得向所在经济合作社提出调整土地、经济补偿等要求；龚南明建房时，必须服从上述两部门的统一规划、统一管理，所建房屋必须体现蔡家小城镇建设风格（即，在蔡家客运站附近，临街并列的开发商所建房屋共7层，第一层为商业门面，之上则为住房，龚南明所建住房与其保持同样的风格和层级高度）。双方还达成了建房用地安排协议。

　　1999年底，龚南明完成第4层修建后，因平整地基耗资巨大，就没钱了，只好用预制板封顶。可是，这样的顶层结构漏水，无奈，龚南明找到当时的蔡家镇党委书记赵生伦求助。赵生伦便支招，顶楼建设单砖墙体+彩钢房盖结构房屋，这样，既省钱，也防漏水。随后，2000年初，龚南明便建成了单砖墙体+彩钢房盖的第5层房屋，至此，蔡家镇政府许可并规划龚南明修建的房屋竣工。第5层房屋供龚南明父亲龚合江与龚南明内弟舒元伦一家居住，并作为厨房，存放一些物资。

　　龚南明开始建房后，另12个村民也按照他的规划图标准开建，形成临街联排房屋，另12户村民也按龚南明同样的结构和风格建房，即均为5层高，在第5层均用单砖墙体+彩钢或琉璃瓦作房盖而成。于是，这13家房屋同样高，与两端的开发商修建房屋并排，两端均为7层高，构成独特的建筑风格，保持了21年之久。

　　2004年，蔡家镇政府向龚南明自建房颁发了集体土地使用权证书，却未给第5层房屋确权，但也未对其提出违章建筑异议。直到2022年7月5日，蔡家镇政府城管办人员致电舒元容，叫她将其第5层房屋内的物品搬出，将强拆该房。

　　拆除后不久，7月18日，持续干旱约1个月后一场暴雨来临，龚南明的第4层和第3层房屋开始漏水，墙体和顶板涂料损坏，家具受到雨水侵蚀，床铺也要移动位置，只要一下雨，必须到处用盆子和水桶接水，一家人不得安宁。舒元容便腾出一间小屋供舒元伦居住。在外地打工的龚南明焦急地赶回江津，向蔡家镇政府讨要说法未果。

　　重庆奎龙律师事务所主任刘召奎：强拆行为的时效等值得商榷

　　从龚南明反映其顶层的房屋被强拆的内容来看，涉及到行政许可、行政处罚、行政强制等方面的法律问题，如果1999年的行政许可（自建房行政许可）具有合法性，那2022年的强制拆迁就存在问题。

　　如果（龚南明）1999年的建房行为违反了相关的行政许可，那么，有关建房违法行为发生的事实，其显而易见的后果，作为行政管理机关是可以及时发现的（在确认产权时，被强拆的房屋已经建成），（行政机关）长达21年没有对其做出处分或者处理，现在却以行政违法为由进行强制拆除，很显然，从时效的角度也值得商榷，况且与此相关联的其他12个住户的行为具有相同性，而行政机关在做出行政处理时，有没有公平的适用法律、有没有充分提现法律面前人人平等的原则，也值得商榷。

　　再者，本案中房屋已存续21年，作为全家人共同居住、赖以生存的场所，即使在合法性方面的存在一些瑕疵，进行强制拆除的合理性也值得商榷，强制拆除该房屋所保护的法益，未必就是保护了社会利益的最大化的法益。

　　并未超越规划而建设的房屋应予确权

　　据龚南明称，当时，蔡家镇政府许可其自建房，仅得到与蔡家镇政府两个部门签订的协议。

　　但蔡家镇政府人员当时口头告知龚南明，自建房为6+1标准，即第1层为商业门面，之上的6层为住房，共为7层。建设中，因资金有限才未达到规划设计的高度，2000年，采取单砖墙体+彩钢房盖建设的第5层，经过蔡家镇党委负责人同意，且为防止雨水渗漏而采取的无奈之举。之后，2004年，蔡家镇政府给龚南明颁发了产权证，尽管对第5层房屋未确认产权，但直到2022年7月前，并未干预。

　　同时，该第5层房屋已实际存在了21年，已成龚南明的私有房产，满足了其家人居住和存放物品，对公共利益和他人均不构成任何侵害。《重庆市城乡规划条例》附则中，对违法建筑物进行了定义，即，指未经用地或者规划许可擅自修建的建（构）筑物，包括经竣工规划核实确认或者取得房屋产权证件后擅自新建、改建、扩建的建（构）筑物。龚南明被强拆房屋，经过蔡家镇政府许可，且在颁发产权证之前完成，因此，龚南明被强拆的第5层房屋，并非违章建筑物，应对其确认产权，并应赔偿被强拆导致的相关损失。

　　在该处临街联排建房的13户村民中，龚南明最先建设，龚南明按5层建好房屋后，其余12户村民也按同样的结构和风格建房，即在第5层均用单砖墙体+彩钢或琉璃瓦作房盖而成。尽管这13户村民的临街联排自建房比两端的开发商修建房低很多，但这种风格（13户村民自家房5层，两端的开发商所建房屋7层）也别具一格，而唯独强拆龚南明的第5层房屋后，却破坏了已经形成约21年的这条街的风格。如果龚南明第5层房屋违规，那么，另12户村民效仿他建成的第5层房屋也属违章建筑物，理应一并强拆，却唯独对龚南明一户实施强拆，因此，涉嫌选择性执法。

　　龚南明称，他至今没有收到过《重庆市江津区人民政府关于强制拆除龚南明违法建筑的决定》（江津府强拆决[2020]第72号），所以，不仅蔡家镇政府实施的强拆行为实体违法，还涉嫌程序违法。

　　1999年，龚南明一家（共7口，龚南明夫妻将步入老年，儿子打工，儿媳照顾两个孙子，舒元容照顾3岁孙子），为了公共利益和小城镇建设，放弃了自己的家园和所有土地，还有部分土地无偿放弃，仅获得农房（宅基地）约近1.5万元补偿，土地按5700元/每亩的标准，大约获得3万多元补偿，这就是龚南明一家失去家园和土地的回报，在许可后，自筹资金所建房屋便形成私有财产，应获得法律保护。根据权利义务对等原则，蔡家镇政府应在法律法规和政策的框架内，让失地农民能过上安宁的生活。故应给龚南明一家办理社保手续，让今年60岁的龚南明，59岁的舒元容都能获得养老保障。

　　《城乡规划法》《重庆市城乡规划条例》均在龚南明自建房完成几年后颁布实施，其是否具有溯及力？

　　综上所述，根据相关法律法规及政策的规定，无论从程序正义还是实体正义考量，蔡家镇政府的行政行为违法，应当追究蔡家镇党委书记徐达和镇长周治游（据说为此次强拆行为组织者）等相关责任人的法律责任和行政责任，并赔偿由此给龚南明造成的所有损失。